SEÑOR INQUILINO ES DE SUMA IMPORTANCIA SABER QUE SÓLO podrá exigirse en garantía del arrendamiento: a) un depóstio (según la Ley), en realidad se trata de una prenda irregular. La suma de dicho depósito no podrá superar el monto de cinco meses de alquiler tratándose de fincas destinadas a habitación y de diez meses cuando tuvieran otros destinos. El Banco Hipotecario del Uruguay centraliza la totalidad de los depósitos en garantía arrendamientos y b) podrá constituirse garantía personal, esto es: fianza.
No cabe ninguna otra garantía. Así lo entiende la doctrina y jurisprudencia mayoritaria.
domingo, 23 de agosto de 2009
jueves, 20 de agosto de 2009
Causales de exclusión de los artículos 2 y 102 del Decreto-Ley 14.219.
LO IMPORTANTE QUE DEBE SABER: LA CAUSAL DE EXCLUSIÓN, EN ESPECIAL LA RELATIVA A LA FECHA DE LA CONSTRUCCIÓN O EL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN DEBE CONSTAR EN EL CONTRATO. Y EN CASO DE OMISIÓN LA LOCACIÓN PODRÁ QUEDAR INCLUIDA EN EL RÉGIMEN ESTATUTARIO.
Las causales que prevén los artículos 2 y 102 del Decreto-ley 14.219 son: a) Si el trámite del permiso de construcción ante las intendencias municipales se inició antes del 2 de Junio de 1968 o después de dicha fecha. Si es anterior el contrato quedará incluido en el régimen estatuario, si es posterior, quedará excluido del régimen estatutario y b) En defecto de permiso de construcción: hemos de estar a la fecha de construcción de la finca, esto es, si la construcción es anterior o posterior al 2 de Junio de 1968.
Un importante sector de nuestra doctrina y jurisprudencia requieren que en el contrato de arrendamiento se establezca la causa de exclusión del régimen estatutario.
Un importante sector de nuestra doctrina y jurisprudencia requieren que en el contrato de arrendamiento se establezca la causa de exclusión del régimen estatutario.
Se trata de una carga del arrendador.
Es decir: el arrendador que pretende beneficiarse con el régimen de libertad contractual que prevé el artículo 2 del Decreto-ley 14.219 deberá (se trata de una carga) insertar en el contrato la constancia de los hechos que configuran la causa de exclusión del inmueble.
¿Qué sucede si el arrendador no cumple con dicha carga? El CONTRATO SE REGIRÁ O QUEDARÁ INCLUIDO EN EL RÉGIMEN ESTATUTARIO.
El tema ha sido tratado en profundidad por la doctrina. Pueden consultarse las Jornadas de Alquileres publicadas en la Revista IUDAU, T. XXV, pág. 55-103); el trabajo de Juan Harán Urioste "Algunas reflexiones sobre responsabilidad precontractual en materia de arrendamientos urbanos" publicado en la Rev. Judicatura, número 22, páginas 4 y ss.).
Es decir: el arrendador que pretende beneficiarse con el régimen de libertad contractual que prevé el artículo 2 del Decreto-ley 14.219 deberá (se trata de una carga) insertar en el contrato la constancia de los hechos que configuran la causa de exclusión del inmueble.
¿Qué sucede si el arrendador no cumple con dicha carga? El CONTRATO SE REGIRÁ O QUEDARÁ INCLUIDO EN EL RÉGIMEN ESTATUTARIO.
El tema ha sido tratado en profundidad por la doctrina. Pueden consultarse las Jornadas de Alquileres publicadas en la Revista IUDAU, T. XXV, pág. 55-103); el trabajo de Juan Harán Urioste "Algunas reflexiones sobre responsabilidad precontractual en materia de arrendamientos urbanos" publicado en la Rev. Judicatura, número 22, páginas 4 y ss.).
Importancia de hacer constar en el contrato la causa de exclusión
En forma muy breve debemos decir que existen dos posiciones al respecto.-
Según la primera, si no se deja constancia de la causal de exclusión en el contrato (esto es, expresa mención que el permiso de construcción o la fecha de construcción, en su caso, es posterior al 2 de Junio de 1968) la locación queda incluida en el régimen estatutario.-
También se ha sostenido (en dotrina y jurisprudencia) la posición contraria.-
Por tanto: es de suma importancia que el propietarios y el inquilino dejen expresa mención de la causal de exclusión a fin de evitar toda clase de discusión.-
Según la primera, si no se deja constancia de la causal de exclusión en el contrato (esto es, expresa mención que el permiso de construcción o la fecha de construcción, en su caso, es posterior al 2 de Junio de 1968) la locación queda incluida en el régimen estatutario.-
También se ha sostenido (en dotrina y jurisprudencia) la posición contraria.-
Por tanto: es de suma importancia que el propietarios y el inquilino dejen expresa mención de la causal de exclusión a fin de evitar toda clase de discusión.-
Ámbito de aplicación del Derecto-ley 14.219
Las normas que hemos de tener en cuenta son: a) artículos 2, 28, 102 y 114 del Decreto-ley 14219; b) artículo 12 del Decreto-ley 14.618; c) artículo 74 de la Ley 17555 y d) artículo 2 del decreto-ley 15.056
Texto original del Dereto-ley 14.219
Artículo 2º.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 101 de la ley 13.659, de 2 de junio de 1968, en la redacción dada por el artículo 41 de la ley 13.870, de 17 de julio de 1970, el Estado garantiza, por el término de veinte años, a contar de la vigencia de la presente ley, bajo responsabilidad de daños y perjuicios, el régimen de libre contratación en los arrendamientos para las construcciones cuyo trámite de autorización ante las Intendencias Municipales se hubiere iniciado a partir de la fecha indicada, y en el futuro.
Artículo 28.- No estarán comprendidas en las normas de esta y, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII, las siguientes situaciones:
A)Las fincas para vivienda que se alquilen por temporada. Considérase contrato por temporada el arrendamiento de inmuebles en las zonas balnearias, delimitadas por los Gobiernos Departamentales respectivos fuera de los límites del Departamento de Montevideo.
a)Cuyo plazo de vigencia no sea superior a cinco meses; o,
b)Que, aún contratado por un plazo mayor, haya sido suscrito con fecha anterior al 7 de octubre de 1964 la finca no sea domicilio del arrendatario. El plazo de desalojo será de quince días. El inquilino que retenga la finca arrendada por temporada por más tiempo del acordado en el contrato será responsable de los daños y perjuicios que esa retención indebida irrogue al arrendador. En los casos en que se compruebe la utilización ilegítima del contrato de arrendamiento por temporada, el arrendador será condenado, preceptivamente, en los tributos y costos y en los daños y perjuicios causados al arrendatario.
B)Fincas arrendadas con destino a organismos o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y consulares.
C)Los arrendatarios de casa habitación que sean propietarios de fincas construidas o adquiridas al amparo de leyes o reglamentaciones especiales.
D)Los arrendatarios que posteriormente a la celebración o renovación de sus contratos hayan incorporado a su patrimonio o arrendado en la misma localidad una vivienda que posea comodidades similares o superiores a las existentes en la finca que arrienda.
E)Los arrendatarios o subarrendatarios que integren un núcleo habitacional cuyos ingresos mensuales líquidos sean superiores al equivalente a 130 UR (ciento treinta Unidades Reajustables, artículos 14 y 15). Para la determinación de los ingresos mensuales líquidos se tomará en cuenta el promedio de los ingresos, percibidos durante los doce meses anteriores a la promoción de la acción de desalojo. Cuando existan hijos menores, o incapaces a su cargo los referidos ingresos se incrementarán en el equivalente a 20 UR (veinte Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) por cada uno.
F)Los arrendatarios o subarrendatarios de fincas habitación que integren un núcleo habitacional, a cuyos integrantes corresponda el pago del impuesto al patrimonio, con un patrimonio fiscalmente ajustado superior al equivalente a 3.000 UR (tres mil Unidades Reajustables, artículo 14 y 15). A los solos efectos de lo previsto en el inciso anterior y en el presente, la Dirección General Impositiva informará exclusivamente, a pedido del Juzgado, si el arrendatario o subarrendatario se encuentra comprendido o no en esta situación.
G)A partir de los dos años de la vigencia de la presente ley, el Estado (Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial; Entes Autónomos, Servicios Descentralizados y Municipios) y organismos paraestatales, cuando sean arrendatarios o subarrendatarios.
H)El arrendatario que no habitare la finca en forma efectiva y continuada durante seis meses consecutivos sin causa razonable, o que hubiera satisfecho en otra sus necesidades de vivienda. Cuando el abandono pueda reputarse definitivo, el desalojo podrá promoverse aunque no haya transcurrido dicho plazo. El plazo de desalojo será de sesenta días.
En las situaciones previstas en los literales anteriores, con excepción de los literales A) y H), el arrendador queda facultado para promover el desalojo de la finca con plazo de un año.
Artículo 102.- La presente ley se aplicará a las fincas cualquiera sea el lugar de su ubicación, arrendadas para casa habitación, industria o comercio u otros destinos, excepto los rurales, comprendidos por la ley 12.100, de 27 de abril de 1954 y concordantes.
Las disposiciones de la misma que establezcan beneficios para los inquilinos, sólo podrán invocarse por quienes tengan la calidad de buenos pagadores, con excepción de lo establecido en el Capítulo VIII, en lo pertinente, cuyas normas se aplicarán, igualmente, a los inquilinos malos pagadores.
Quedan excluídos de las disposiciones de la presente ley, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección 1 del Capítulo VIII, los contratos de arrendamientos celebrados con respecto a fincas construidas con posterioridad al 2 de junio de 1968, conforme a lo dispuesto por el artículo 101 de la ley 13.659, de 2 de junio de 1968 con la redacción dada por el artículo 41 de la ley 13.870, de 17 de julio de 1970 y artículo 2º de la presente.
Artículo 114.- No estarán comprendidos en las normas de ésta ley,con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y en la Sección I del Capítulo VIII, los arrendatarios y subarrendatarios de edificios o lugares destinados a:
A)Bancos o Instituciones de crédito sea cual sea su denominación u objeto,sus sucursales o agencias.
B)Casas de bailes públicos, cabarets, dancings, boites, wiskerías o dedicados a las mismas actividades cualquiera fuera su designación.
C)Casas de huéspedes o prostíbulos.
D)Casas de despacho de bebidas servidas por camareras.
E)Casas de sport.
Los arrendamientos a que se refiere éste artículo se regularán en cuanto al precio, por lo dispuesto en el artículo 21 de la presente ley.
Texto original del Dereto-ley 14.219
Artículo 2º.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 101 de la ley 13.659, de 2 de junio de 1968, en la redacción dada por el artículo 41 de la ley 13.870, de 17 de julio de 1970, el Estado garantiza, por el término de veinte años, a contar de la vigencia de la presente ley, bajo responsabilidad de daños y perjuicios, el régimen de libre contratación en los arrendamientos para las construcciones cuyo trámite de autorización ante las Intendencias Municipales se hubiere iniciado a partir de la fecha indicada, y en el futuro.
Artículo 28.- No estarán comprendidas en las normas de esta y, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII, las siguientes situaciones:
A)Las fincas para vivienda que se alquilen por temporada. Considérase contrato por temporada el arrendamiento de inmuebles en las zonas balnearias, delimitadas por los Gobiernos Departamentales respectivos fuera de los límites del Departamento de Montevideo.
a)Cuyo plazo de vigencia no sea superior a cinco meses; o,
b)Que, aún contratado por un plazo mayor, haya sido suscrito con fecha anterior al 7 de octubre de 1964 la finca no sea domicilio del arrendatario. El plazo de desalojo será de quince días. El inquilino que retenga la finca arrendada por temporada por más tiempo del acordado en el contrato será responsable de los daños y perjuicios que esa retención indebida irrogue al arrendador. En los casos en que se compruebe la utilización ilegítima del contrato de arrendamiento por temporada, el arrendador será condenado, preceptivamente, en los tributos y costos y en los daños y perjuicios causados al arrendatario.
B)Fincas arrendadas con destino a organismos o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y consulares.
C)Los arrendatarios de casa habitación que sean propietarios de fincas construidas o adquiridas al amparo de leyes o reglamentaciones especiales.
D)Los arrendatarios que posteriormente a la celebración o renovación de sus contratos hayan incorporado a su patrimonio o arrendado en la misma localidad una vivienda que posea comodidades similares o superiores a las existentes en la finca que arrienda.
E)Los arrendatarios o subarrendatarios que integren un núcleo habitacional cuyos ingresos mensuales líquidos sean superiores al equivalente a 130 UR (ciento treinta Unidades Reajustables, artículos 14 y 15). Para la determinación de los ingresos mensuales líquidos se tomará en cuenta el promedio de los ingresos, percibidos durante los doce meses anteriores a la promoción de la acción de desalojo. Cuando existan hijos menores, o incapaces a su cargo los referidos ingresos se incrementarán en el equivalente a 20 UR (veinte Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) por cada uno.
F)Los arrendatarios o subarrendatarios de fincas habitación que integren un núcleo habitacional, a cuyos integrantes corresponda el pago del impuesto al patrimonio, con un patrimonio fiscalmente ajustado superior al equivalente a 3.000 UR (tres mil Unidades Reajustables, artículo 14 y 15). A los solos efectos de lo previsto en el inciso anterior y en el presente, la Dirección General Impositiva informará exclusivamente, a pedido del Juzgado, si el arrendatario o subarrendatario se encuentra comprendido o no en esta situación.
G)A partir de los dos años de la vigencia de la presente ley, el Estado (Poderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial; Entes Autónomos, Servicios Descentralizados y Municipios) y organismos paraestatales, cuando sean arrendatarios o subarrendatarios.
H)El arrendatario que no habitare la finca en forma efectiva y continuada durante seis meses consecutivos sin causa razonable, o que hubiera satisfecho en otra sus necesidades de vivienda. Cuando el abandono pueda reputarse definitivo, el desalojo podrá promoverse aunque no haya transcurrido dicho plazo. El plazo de desalojo será de sesenta días.
En las situaciones previstas en los literales anteriores, con excepción de los literales A) y H), el arrendador queda facultado para promover el desalojo de la finca con plazo de un año.
Artículo 102.- La presente ley se aplicará a las fincas cualquiera sea el lugar de su ubicación, arrendadas para casa habitación, industria o comercio u otros destinos, excepto los rurales, comprendidos por la ley 12.100, de 27 de abril de 1954 y concordantes.
Las disposiciones de la misma que establezcan beneficios para los inquilinos, sólo podrán invocarse por quienes tengan la calidad de buenos pagadores, con excepción de lo establecido en el Capítulo VIII, en lo pertinente, cuyas normas se aplicarán, igualmente, a los inquilinos malos pagadores.
Quedan excluídos de las disposiciones de la presente ley, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección 1 del Capítulo VIII, los contratos de arrendamientos celebrados con respecto a fincas construidas con posterioridad al 2 de junio de 1968, conforme a lo dispuesto por el artículo 101 de la ley 13.659, de 2 de junio de 1968 con la redacción dada por el artículo 41 de la ley 13.870, de 17 de julio de 1970 y artículo 2º de la presente.
Artículo 114.- No estarán comprendidos en las normas de ésta ley,con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y en la Sección I del Capítulo VIII, los arrendatarios y subarrendatarios de edificios o lugares destinados a:
A)Bancos o Instituciones de crédito sea cual sea su denominación u objeto,sus sucursales o agencias.
B)Casas de bailes públicos, cabarets, dancings, boites, wiskerías o dedicados a las mismas actividades cualquiera fuera su designación.
C)Casas de huéspedes o prostíbulos.
D)Casas de despacho de bebidas servidas por camareras.
E)Casas de sport.
Los arrendamientos a que se refiere éste artículo se regularán en cuanto al precio, por lo dispuesto en el artículo 21 de la presente ley.
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